記者：與20年前乃至10年前相比，物業管理環境的變化是驚人的，停車服務作為物業管理服務的重要組成部分，其外部環境的變化同樣被廣泛關注，請您簡單談談這種變化。

    答：近年來，停車服務環境變化很大，主要表現在以下幾個方面：其一，停車設施的多樣化和停車空間的立體化，以及與其相適應的停車管理的科技化和專業化；其二，停車設施產權多元化和停車服務價格市場化，停車服務的費用構成更加清晰透明；其三，保險制度日益完善，公共責任險逐步引入停車管理，相關保險費用成為物業服務支出的必要構成；其四，執法司法專業化水平不斷提高，對停車服務中管理責任的認識日趨客觀理性；最后，也是最主要的，是停車服務立法環境的重大改善，主要是《物業管理條例》和《物權法》的相繼出臺，為停車位的歸屬及停車收益的分配奠定了法律基礎。

    記者：小區停車位的歸屬長期以來是一個眾說紛紜的話題，請問，《物權法》出臺后，是如何界定車位權屬的？實際工作中該如何適用相關條款？

    答：《物權法》第74條明確規定了車位車庫的權利歸屬：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

    所以，《物權法》實施（2007年10月1日）之后，我們可以依照其第74條判斷停車位的歸屬。具體的說，規劃用于停放汽車的，無論地上還是地下車位，由開發建設單位與業主通過約定方式決定歸屬，約定依據可以是房屋買賣合同和臨時管理規約；地面停車位如占用業主共有的道路或者其它場地的，歸業主共有，但占用城鎮公共道路的或規劃用于停車的地面車位屬于例外。

    《物權法》實施之前，由于缺乏相應法律規定，應區別不同情況對待，有約定的，按照約定，沒有約定，應根據小區的產權性質（房改房、廉租房、經濟適用房、商品房）和原有的建筑區劃，按照尊重歷史的原則判斷，而不應簡單認定歸業主共有。

    記者：《物業管理條例》實施后，就有許多關于地面停車費的爭論。《物權法》對地面車位權屬的界定，是否有利于明確停車收益的歸屬？

    答：《物業管理條例》第55條明確規定：利用物業共用部位、共用設施進行經營的，應當在征得業主、業主大會和物業管理企業同意后，按照規定辦理有關手續，業主所得收益應當主要用于專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。根據這一規定，我們可以看出，只有利用業主共用的道路或者共他場地上的停車位進行經營時，才能適用《條例》第55條，業主所得的是停車收益并非停車收入。

    《物權法》實施后，有利于明確地面停車收益的歸屬，綜合《物權法》第74條和《條例》第55條的規定，我們認為，業主主張地面停車收益有三個前提條件：一是2007年10月1日以后，二是地面停車位明確歸屬業主共用，三是經營者收取的停車費在扣除經營成本、酬金和稅金之后尚有盈余。

    記者：管理實踐中，無論物業服務企業向業主收取停車費，還是業主向物業服務企業追償車輛丟失或損壞的損失，大都以停車合同為依據，請問如何理解停車合同的法律性質？在簽訂停車合同過程中要注意哪些方面問題？

    答：對于停車合同的性質，司法界和理論界看法不一，一種觀點認為是保管合同，另一種觀點認為是租賃合同，其實這種以《合同法》中有名合同的條款套用停車合同的做法都是有失偏頗的。作為一種無名合同，大多數的停車合同，特別是地面停車合同既有租賃合同的部分特征，又有保管合同的部分牲征，具有混合合同的性質。

    無論是業主，還是物業服務企業，在簽訂停車合同時，都應當注意停車位歸屬、停車費用構成和管理責任承擔等三個方面的關鍵問題。首先，應當根據《物權法》的相關規定明確停車位的歸屬；其次，應當在停車合同中明確物業服務企業所收取的停車費由那些部分構成（場地租金、管理成本、酬金、稅金、停車收益等），相關構成所占的數額或者比例；再次，應當根據《條例》第36條的規定（“物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”），明確物業服務企業在停車合同中所承擔的財產安全責任。應當指出的是，關于地面停車費用的約定，在許多地方還必須遵守當地的物價部門的價格政策；關于管理責任的約定，應著重明確物業服務企業的違約責任，業主與物業服務企業在根據意思自治和締約自由的原則協商合同條款時，應充分考慮到收費水平和管理職責的對應性和公平性。

 

    記者：《物權法》實施已有一個多月，個別地方出現了業主拒絕交納地面停車費的情況，有的業主甚至要求物業服務企業退還以前的地面停車收益，應如何看待這些現象？如何正確理解停車收費的合理性？

    答：首先，對《物權法》實施以前沒有明確歸屬的地面車位和沒有明確性質的停車收益，簡單采取追討舊帳的方式是不妥當的，因為法律不能溯及既往；

    其次，現有絕大多數小區的地面停車收費都有物價部門的政策依據和停車合同的約定，輕易否定政策和合同的效力于法無據；

    同時，我們應當注意到這樣一個事實：對一些經濟適用住房和普通住宅小區，在《物權法》出臺前測算物業費總體收入并確定收費標準時，已把地面停車的收入計算在內。例如，北京早期某經濟適用住房小區的物業管理費定在0.55元/月.平方米，就是把地上停車收費計入了企業收入后測算的結果，實際上以此標準收取的物業費是偏低的。目前情況下，如果不調高物業費標準、而直接將停車收益歸業主所有，實際上不符合質價相符的原則，可能導致很多經濟適用房等政策性住宅小區的物業服務公司入不敷出，無法維系正常的管理和服務。

    此外，占用業主共用的道路或者其他場地的地面車位屬業主共有，并不意味著每個業主單獨所有，有許多小區不能保證每個業主都有地面車位，在這種情況下，停車業主所交停車費扣除管理成本、酬金和稅金之外，其剩余收益歸屬全體業主所有，也是對沒有停車位業主的一種利益平衡。如果業主在地面停車不交費，可能導致兩個不良后果：一是車位管理失去經費來源；二是對其他無車業主造成利益侵占，因為無車業主沒有占用車位，而有車業主占用了這部分公共資源，理應在經濟上支付補償。

    記者：對于物業服務企業來講，現階段從事停車服務主要存在那些風險？如何采取一些行之有效的措施防控相關風險，化解經營難題？

    答：現階段物業服務企業的停車管理風險主要表現在兩個方面：一是，賠償風險，即未能履行停車合同約定的相關看管義務造成車輛損失的賠償風險；二是，收益風險，即業主大會或業主委員會請求返還地面共有停車位停車收益的風險。

    從防范和控制停車服務風險角度，物業服務企業可以采取以下幾方面的措施：

    1、掌握相關政策法規，增加風險防控意識。物業服務企業應認真學習掌握《物權法》、《合同法》、《民法通則》、《條例》及配套法規，掌握相關規定及精神實質，應了解司法審判意見、地方性政策規章以及行業最新動態。

    2、科學核定停車服務成本，明確停車費用的利益歸屬。物業服務企業和業主委員會應對地面停車位的歸屬在尊重歷史的情況下清晰界定，針對目前地面停車費由國家定價的現狀，科學合理地核定停車管理服務成本并及時告知業主大會，有利于事先明確停車費收入中的各自權利比重，防止事后物業管理企業與業主在地面停車收益問題上發生爭執。

    3、細化停車合同，明確管理責任。停車合同是明確停車管理服務雙方權利義務的契約性文件，一份完備的停車合同應包括車位及機動車的基本情況、雙方的權利義務、收費標準、管理責任、違約責任、免責事由及合同期限等。物業管理企業和業主委員會應在與業主加強溝通和理解基礎上，細化停車合同，明確停車收費的性質和雙方的責、權、利。

    4、運用科技防范手段，提高專業管理水平。物業服務企業應廣泛運用門禁識別系統，電子監控系統和立體運輸系統等最新科技成果，改變單純依靠人力進行管理的粗放模式，降低日益增長的人工成本，提高停車管理服務的質量。同時，還可采取委托專業停車管理公司的方式，以提高停車專業化管理水平，轉移管理服務的風險。

    5、運用保險機制，規避賠償風險。現行政策規定，物業服務費的成本構成中包含公眾責任保險費，物業服務企業應嘗試應用保險手段規避停車服務風險，以便在發生意外事故造成車輛損壞和丟失時，可依照保險合同規避賠償風險。